未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签约时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，这块地的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。深发公司是通过与厚南公司、凯鹏公司的一系列项目转让和合作合同才获得开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签约时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当认定无效，并要求深发公司返还已付购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但项目已经实际开发建设，且双方在合同中约定由厚南公司签证盖章后合同才生效，事后厚南公司也出具了承诺书表示认可，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定深发公司与厚南公司的合建合同有效，但认为合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司退还该笔款项。不过，对于顺兴公司要求确认商品房购销合同无效的请求，一审法院并未支持。

最高人民法院二审认为：深发公司在签订商品房购销合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，此类合同应认定为无效。最终判决撤销一审相关判决，确认该商品房购销合同无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售涉及重大财产利益，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须先取得土地使用权证，再取得建设工程规划许可证、施工许可证，最后才能申请商品房预售许可证。缺少任何一个环节，预售合同都面临无效风险。

第二，本案中深发公司虽然通过项目转让获得了开发权，但并未办理土地使用权变更登记，在法律上仍不是合法的土地使用权人。即使事后取得土地权利人的承诺或认可，也不能弥补签约时主体资格缺失的问题。

第三，购房人在签订预售合同前，一定要核查开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房人在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证原件。如果开发商以“正在办理中”为由推脱，建议暂缓签约或付款。在文山地区，商品房预售纠纷时有发生，购房人更应提高警惕，必要时可委托律师对开发商的资质进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市