按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将其在购房合同中的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款。中振公司陆续还款，但后来未能按期偿还剩余本息。宝丰支行催收未果，起诉要求解除合同，并以抵押房屋权益清偿欠款。中振公司则主张，按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方规定，抵押未经登记即无效，且其已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，因此本案按揭合同无效。宝丰支行则认为，按揭合同合法有效，且已实际履行，中振公司应继续还款。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本金及利息的判决，撤销一审涉及担保人责任的判项。法院认定，案涉按揭合同不违反国家法律法规，且已实际履行，属于有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续将房屋抵押给第三方的行为，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，这种模式在当时的法律框架下并不要求必须办理抵押登记才生效。法院更看重合同是否真实自愿、是否实际履行。

第二，地方性规定不能直接否定合同效力。武汉市的地方管理办法要求抵押登记，但国家法律并未将登记作为合同生效的必要条件。法院在审理时优先适用国家法律，地方法规不能成为合同无效的独立依据。

第三，后续抵押不影响在先按揭权利。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，因当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记本身效力存疑，且不能对抗在先设立的按揭权益。购房人和银行都应重视合同签订的时间顺序和实际履行情况。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应认真阅读合同条款，按时还款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被起诉后承担全部剩余本息。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议及时关注房屋产权登记进展，避免因权属不清引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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