房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建好一栋商厦，在主体工程建到第三层时，就与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定，由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工程。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司一直没有完成供电增容，导致商厦用电量不足，消防系统也没通过验收。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦被迫停业，双方因此产生纠纷。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司没有按约定完成供电和消防等配套设施，导致商厦无法正常经营，属于违约，应当承担损失。郊区供销公司则认为，宇航公司已经接收房屋并开业，说明认可房屋现状，租金应按合同约定标准支付。

法院判决

最高人民法院二审认定，郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，导致租赁房屋处于违法使用状态，存在违约行为。但宇航公司在明知房屋存在缺陷的情况下仍然开业，也负有一定责任。法院最终判决，在房屋处于违法履行状态期间，租金不应按合同约定的标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金水平适当调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中宇航公司明知房屋有缺陷仍开业，等于放弃了抗辩权。

第二，房屋租赁合同违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。如果出租人未完成法定的消防、供电等配套义务，导致房屋不能合法使用，承租人有权要求降低租金。

第三，租赁双方在签订合同时，应当明确约定各项配套设施完成的时间和标准，并约定违约责任。这样可以避免因配套不到位引发纠纷。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人实地查看房屋的消防、供电等配套设施是否完备，要求出租人提供相关验收合格证明。在文山地区，不少商铺租赁因消防验收问题产生纠纷，承租人应在合同中明确约定出租人完成配套义务的期限和违约责任，并保留好相关证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市