购房合同是预售还是抵债，如何判断

购房合同是预售还是抵债，如何判断

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠了银行一笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资建设的商场部分楼层抵债。随后，银行与开发商签订了《房地产预售契约》，看起来像是银行买了开发商的房子。但实际上，银行并没有直接付钱，而是用公司的欠款来冲抵房款。

多年后，开发商起诉银行，要求解除这份商品房预售合同，理由是银行根本没付钱。银行则拿出一张收据，称自己已经付清了全部房款。开发商认为收据是事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

银行主张：我们和开发商签了正式的预售合同，还拿到了开发商出具的收款收据，房款已经用公司欠我们的贷款抵掉了，合同有效，房子是我们的。

开发商主张：银行没有实际付款，收据是补办的。这份合同表面上是预售，实质上是银行和公司之间的以房抵债，不是真正的商品房买卖。

法院判决

法院认定，这份预售合同实际上是银行与公司之间以房抵债的履行方式，不是真正的商品房预售。银行没有向开发商支付购房款，合同缺乏真实的买卖基础，应当解除。银行不能依据这份合同主张取得房屋所有权。

律师分析

第一，合同的性质不能只看名称。实践中，很多合同名为“预售”实为“抵债”，法院会结合签约背景、付款方式、当事人真实意图等综合判断。如果一方没有实际支付购房款，仅凭一张收据很难证明买卖关系成立。

第二，收据的真实性和关联性非常重要。本案中，银行提供的收据是事后补办的，且没有对应的付款凭证，法院不予采信。提醒大家，购房或签订大额合同时，务必保留真实的付款流水、转账记录等凭证，不能仅靠一张收据。

第三，以房抵债协议需要实际履行才能产生法律效力。如果只是签了协议但未办理过户或登记，债权人并不能直接取得房屋所有权。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因合同性质认定错误而损失权益。

王德林律师提示：

签订购房合同前，要确认开发商是否收到购房款，合同是真实买卖还是用于抵债。如果涉及以房抵债，建议同时办理预告登记或过户手续，确保权利落实。在文山地区遇到类似问题，可以携带合同和付款凭证来所咨询。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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