买到的土地面积缩水，合同是否有效
买到的土地面积缩水，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家公司把一块土地转让给另一家公司，双方签了合同，也办了土地使用证。但拿到证后，买方发现土地实际面积比证上写的少了很多。原来这块地里有条城市主干道，道路宽度和证上标注的不一样，导致实际能用的土地面积少了上千平方米。
买方找卖方要求退款或补地，协商不成告到法院。卖方说合同是按整体面积签的，办证是国土局的事，自己没责任。买方则认为卖方提供的位置图有问题，城市道路不能转让，合同应该无效。
争议焦点
卖方主张：合同是按整体面积转让，土地位置图就是规划图，办证是国土局行为，自己没过错，合同有效。
买方主张：土地使用证面积与实际不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应无效。
法院判决
最高人民法院二审判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让无效，符合规划的土地面积转让有效。卖方要返还多收的土地转让金，赔偿买方设计费、勘察费等损失，并支付相应利息。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。本案中卖方把道路面积也当作可转让土地卖给买方，这部分转让行为自始无效。
第二，卖方办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证载面积与规划面积不符，存在明显过错。买方基于对政府颁证行为的信赖进行设计、勘察，损失应由卖方承担。
第三，合同可以部分有效部分无效。对于符合规划、可以实际使用的土地，双方仍应继续履行；对于无法使用的部分，卖方应退还相应款项并赔偿损失。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，建议先到规划部门核实土地性质、道路规划等关键信息，不要完全依赖卖方提供的图纸或土地使用证。在文山地区，类似的城市规划调整导致面积不符的情况也有发生，建议在合同中明确约定面积差异的处理方式，避免事后争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市