购房按揭贷款合同未办登记是否有效

购房按揭贷款合同未办登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，并与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。合同约定中振公司以所购房屋作为抵押，向宝丰支行贷款人民币近2000万元，贷款期限为5年，中振公司按季度分期还款。

合同签订后，宝丰支行依约发放了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余约1600万元本金及利息未能按期归还。宝丰支行多次催收未果，遂起诉至法院，要求解除贷款合同并主张对抵押房屋的优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，该按揭贷款合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，且其已将争议房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，因此主张按揭合同无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，合法有效，中振公司应继续履行还款义务，银行对抵押房屋享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本金及利息。若中振公司不能清偿债务，可将抵押物拍卖，宝丰支行对拍卖价款享有优先受偿权。同时，法院指出，中振公司另行设立的抵押因房屋尚未竣工验收且抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般的财产抵押。本案中，虽然未按地方规定办理抵押登记，但当时国家法律并未将登记作为抵押生效的必要条件，且合同已实际履行，因此不能仅因未登记就认定合同无效。这是法院保护交易安全和合同稳定性的重要考量。

第二，一房多抵时，权利顺序看登记时间和合同履行情况。本案中，中振公司在后设立的抵押因房屋尚不具备抵押条件且合同未履行，其登记不具有法律效力，不能对抗在先设立的按揭权。这说明，签订抵押合同后及时办理登记、实际履行合同，才能有效保障自身权益。

王德林律师提示：

如果您正在办理购房按揭贷款，务必在签订合同后尽快办理抵押登记手续，避免因登记问题引发纠纷。在文山地区，房屋买卖涉及按揭贷款时，建议咨询专业律师，确保合同条款清晰、手续完备，防范一房多抵或合同效力争议的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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