城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给了一家置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了转让款，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，发现土地使用证上标明的面积与实际规划面积不符。

问题出在哪里呢？原来，发展公司当初向国土局申请办证时提供的位置图，并没有经过规划部门审批。规划部门后来对这片区域进行规划时，规定土地西、北两侧的道路是市区主干道，路宽应该是30米，但土地使用证上标明的路宽只有15米。这样一来，置地公司实际能使用的土地面积就比土地使用证上写的少了很多。更关键的是，这些道路属于城市市政设施，按规定是不能转让的。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司则认为：土地使用证上写的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，发展公司要承担责任。

法院判决

最高人民法院审理后认定：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

第一，城市道路等市政设施属于公共资源，法律明确禁止将其作为商业交易的对象进行转让。无论是土地使用权转让还是其他形式的合同，都不能把市政道路纳入转让范围。

第二，土地转让中，出让方有义务提供真实、准确的规划信息。如果出让方提供的位置图或坐标图未经规划部门审批，导致受让方拿到的土地使用证与实际情况不符，出让方就要承担违约责任。

第三，法院对合同效力的处理采取了"部分有效、部分无效"的原则。符合规划要求的土地面积部分，合同继续有效；涉及违法转让的道路面积部分，合同无效。这种处理方式既保护了当事人的合法权益，也维护了法律的严肃性。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买或转让土地使用权，务必核实土地的规划信息，特别是道路等公共设施是否被纳入转让范围。签订合同前，建议到规划部门查询土地的坐标图和规划指标，避免因信息不实引发纠纷。一旦发现土地面积或性质与合同约定不符，应及时固定证据，通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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