土地转让合同无效后能否要回已付款项

土地转让合同无效后能否要回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定以每亩一定价格购买位于广西北海市的土地使用权，并支付了数千万元款项。后来湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司，但该转卖合同被法院认定为无效，湛江土地总被判返还买家已付款项。

湛江土地总随即向原卖家主张权利，要求返还其支付的购地款。但原卖家是中国银行遂溪支行开办的公司，该公司已注销，由银行承担债权债务。银行方面认为合同有效，且湛江土地总主张权利已超过法律规定的诉讼时效，不同意退款。

争议焦点

湛江土地总认为：原卖家没有取得土地使用权，也未办理土地出让审批手续，土地转让合同应属无效，卖家应返还全部购地款及利息。

银行方面认为：双方签订的实际上是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效；且湛江土地总拿到土地资料后多年未主张权利，已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令银行方面返还湛江土地总已支付的全部购地款及按银行同期贷款利率计算的利息。法院认为，卖家未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；且湛江土地总主张权利未超过法定的两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须符合法定条件。转让方应当已经取得土地使用权，并办理了土地出让手续。如果转让方连土地权属都不清晰，合同很可能被认定无效，双方都要承担相应责任。

第二，诉讼时效问题值得注意。权利人应当在知道权利被侵害之日起两年内主张权利，否则可能丧失胜诉权。本案中法院认为当事人一直在通过其他诉讼主张权利，所以没有超过时效。如果当事人长期不行动，就可能面临败诉风险。

第三，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。过错方还应当赔偿对方损失。本案中虽然买家也有过错，但法院仍判决卖家返还全部款项，体现了对交易安全的保护。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实土地的权属状况、出让手续是否齐全。如果发现对方不具备转让条件，不要贸然付款。一旦发生纠纷，要及时通过诉讼等方式主张权利，避免因拖延而超过诉讼时效。在文山地区的土地交易中，建议委托专业律师进行尽职调查，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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