未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该项目的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），而深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

实际上，深发公司是通过一系列项目转让协议从厚南公司处获得该项目的开发权，但土地使用权始终登记在厚南公司名下。深发公司在未办理土地使用权变更登记、也未取得预售许可证的情况下，就将房屋卖给了顺兴公司。事后，厚南公司虽然出具了一份"承诺书"，表示认可深发公司的销售行为，但这份承诺书未能解决合同效力问题。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则辩称：虽然手续上存在瑕疵，但项目实际已经取得规划许可和建设许可，且厚南公司事后对销售行为予以追认，合同应当认定为有效，双方应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间是合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定合建合同有效。但对于深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同，法院认为深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订预售合同，违反了法律的强制性规定，该合同应为无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力与开发商是否取得关键证照直接相关。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证照，预售合同很可能被认定为无效。本案中，深发公司既无土地使用权证，也无预售许可证，合同自然无效。

第二，事后追认不能弥补合同效力缺陷。虽然厚南公司出具了"承诺书"表示认可深发公司的销售行为，但追认只能解决开发商是否有权销售的问题，不能替代法定的证照要求。未取得预售许可证的合同，其违法性是客观存在的，不能通过事后追认来治愈。

第三，购房者需要特别关注开发商的资质和证照情况。在签订商品房预售合同前，应当要求开发商出示土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证照，购房者应当慎重考虑，避免陷入合同无效的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，务必核实开发商是否取得"五证"，特别是商品房预售许可证。在文山地区购房时，建议委托专业律师对开发商的资质和项目手续进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。如果已经签订了无证预售合同，应当尽快通过法律途径主张权利，要求返还购房款并赔偿损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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