未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

原来，该项目的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。深发公司虽然与厚南公司有过合作开发协议，但始终没有办理土地使用权变更登记手续。顺兴公司得知这一情况后，认为合同缺乏法定条件，向法院起诉要求确认合同无效，并请求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司不具备预售商品房的主体资格，且未取得土地使用权证和商品房预售许可证，因此双方签订的《商品房购销合同》应属无效，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司则辩称：其与土地使用权人厚南公司已签订合作开发协议，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，因此合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款，并支付相应的利息损失。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力取决于开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证，否则合同无效。本案中深发公司两项证照均未取得，合同自然不产生法律约束力。

第二，合作开发协议不能替代法定证照。虽然深发公司与土地权利人厚南公司签订了合作开发协议，但这只是内部约定，不能对外证明深发公司取得了合法的销售资格。购房者不能仅凭开发商与其他方的合作文件就认定其有售房权利。

第三，合同无效后，开发商需返还购房款并赔偿损失。根据《民法典》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方还应赔偿对方因此遭受的损失。本案中深发公司明知自己不具备预售条件仍签订合同，存在明显过错。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。您可以要求开发商出示原件，或到当地住建部门查询。在文山地区的购房交易中，曾有购房者因轻信开发商的"内部承诺"而陷入纠纷，建议您签约前一定查验证照，避免类似风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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