如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折抵债务。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。

但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。省一建城建分公司以未收到购房款为由起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一份加盖公章的收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，购房款从未实际支付，合同应当解除。

人行清远支行主张：双方之间实为以房抵债关系，贷款本息已抵作购房款，合同已履行完毕，不存在解除问题。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债合同关系，而非商品房预售合同关系。清远金融市场通过抵债协议已取得房产权益，省一建城建分公司作为开发商配合办理预售登记，不能仅以未收到现金购房款为由要求解除合同。法院驳回了省一建城建分公司的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质不能只看名称，要看实质内容。本案中，双方先签订抵债协议，后签预售合同，目的是以房产抵偿债务，而非真正进行商品房买卖。这种以房抵债行为合法有效。

第二，收据是否真实不是判断合同履行与否的唯一标准。本案中，虽然收据系事后补开，但结合抵债协议和各方行为，可以认定债务抵销已经完成，购房款视为已付。

第三，开发商不能以自己配合办理预售登记为由反悔。省一建城建分公司明知房产用于抵债，仍配合签订预售合同并出具收据，事后又否认履行事实，法院不予支持。

王德林律师提示：

在签订商品房买卖或抵债合同时，建议明确约定合同性质，尤其是涉及以房产抵偿债务的情形，应当书面确认债务金额、抵债房产价值和交付方式。在文山地区，不少购房者或债权人因合同约定不清导致纠纷，建议在签约前咨询专业律师，避免事后维权困难。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市