未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司想购买一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘，与深发公司签订了商品房预售合同，约定顺兴公司支付500万元定金，总金额高达4亿多元。合同还特别注明，必须经过土地实际所有人厚南公司签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同存在重大法律缺陷，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。深发公司则认为，自己与土地所有人厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间存在合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方已实际合作，因此认定合作建房合同有效。但最高人民法院在二审中认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，擅自预售商品房，违反了法律强制性规定，最终判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的核心前提是开发商必须取得合法的土地使用权和商品房预售许可证。没有这两个证件，开发商就没有资格对外销售期房，所签合同在法律上属于无效合同。

第二，即使土地所有人事后出具承诺书，表示认可开发商的销售行为，也不能替代法定的预售许可手续。法律对商品房预售有严格的行政审批要求，不能通过私下承诺来规避。

第三，购房者在签订大额商品房预售合同时，一定要先核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，应当立即停止付款，避免造成重大经济损失。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房预售合同纠纷，建议在付款前先到当地住建部门查询开发商的预售许可证信息。如果开发商无法提供合法证件，切勿轻易支付定金或购房款，以免陷入合同无效、款项难追回的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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