按揭购房未办抵押登记是否影响合同效力

按揭购房未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商场楼层，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司用所购房屋权益向银行抵押，获得贷款数千万元，贷款期限8年。

合同签订后，银行按约定发放了贷款，泰合公司也出具了收到全部购房款的收条。中振公司陆续还款数百万元，但后来没有继续还款，尚欠本金数千万元及利息。银行催收未果，起诉到法院要求解除合同并拍卖抵押物偿债。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，应当认定为无效。此外，中振公司已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了抵押登记，银行的抵押权不能对抗该信托公司。

宝丰支行主张：按揭合同是三方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当认定为有效合同。银行的抵押权应当优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、拍卖抵押物优先受偿的判项，撤销一审涉及担保人责任的判项。

核心理由：按揭合同是当事人平等自愿签订，内容不违法，且已实际履行。楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司将房屋抵押给其他公司是另一法律关系，且发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同在法律性质上有所不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行以获得贷款，银行在购房人还清贷款前对房屋享有优先受偿权。即便没有办理抵押登记，按揭合同在当事人之间仍然具有约束力。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的抵押管理办法属于地方性规章，而当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。法院在审理合同效力时，应当以法律和行政法规为准，地方规章不能直接否定合同效力。

第三，购房人将同一房产重复设定抵押，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，该抵押因房屋尚未竣工验收且抵押合同未实际履行，不具有法律效力。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。如果遇到按揭合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利义务。在文山地区，购房人同样需要关注抵押登记是否完成，这对保护自身权益至关重要。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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