房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长。双方约定，宇航公司先付定金，开业后按年交租金。但商厦开业后，消防设施、水电系统都不达标，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，宇航公司也拖欠了部分租金。双方闹上法庭，郊区供销公司要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则反诉，认为郊区供销公司提供的房屋不符合使用条件，导致无法正常经营，要求赔偿损失。

案件经过一审、二审，最终到了最高人民法院。争议的核心是：在房屋租赁合同有效，但房屋因违法（消防不合格）被责令停业期间，承租人是否还要按原约定支付租金？

争议焦点

郊区供销公司认为：合同是双方自愿签订的，合法有效。宇航公司已经实际使用房屋并开业，就应该按合同约定支付租金，不能因为消防问题就拒付。宇航公司则认为：郊区供销公司没有提供符合消防安全要求的房屋，导致商厦被责令停业，无法正常经营，郊区供销公司违约在先，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金，并要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司需支付停业前的租金，但停业期间的租金不能按原约定标准计算。法院认为，房屋租赁合同有效，但房屋在违法状态下使用，导致承租人无法实现合同目的，出租人不能要求承租人按原约定支付租金。最终，法院酌情确定了停业期间的租金标准，低于原合同约定，并判决双方各自承担部分责任。

律师分析

第一，合同有效不等于履行无责。本案中，租赁合同本身是有效的，但出租人提供的房屋存在消防隐患，导致无法合法使用，这属于履行瑕疵。承租人有权主张合同履行抗辩权，即对方未按约定提供合格房屋，承租人可以暂时不付或少付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能一刀切。法院没有完全支持出租人按原标准收租的主张，也没有完全支持承租人免租的主张，而是根据实际情况，认定停业期间房屋无法正常经营，租金应适当降低。这提醒我们，合同约定不是绝对的，法院会根据公平原则和实际履行情况调整。

第三，出租人负有确保房屋合法使用的义务。房屋租赁不仅涉及交付房屋，还涉及房屋是否符合法定安全、消防等要求。出租人如果未尽到这些义务，导致承租人无法正常经营，不仅要承担租金损失，还可能面临行政处罚和赔偿。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似房屋租赁纠纷，建议在签约前务必核实房屋的消防、水电等设施是否符合法定标准。如果承租后发现房屋存在安全隐患导致无法正常经营，应及时书面通知出租人整改，并保留相关证据。必要时，可以主张合同履行抗辩权，要求减免租金或解除合同，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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