未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原开发商厚南公司等签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。法院查明，厚南公司虽拥有土地使用权，但深发公司销售时并未取得相关证照。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，因此双方签订的预售合同应当无效。深发公司则辩称：合同已经厚南公司认可，且双方实际履行了部分内容，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，且诉讼中愿意继续合作，故认定合作合同有效。但深发公司在未取得预售许可证的情况下与顺兴公司签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，被认定为无效。法院判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的重要制度，未取得证照就签订预售合同，合同很可能被认定无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书，并不能弥补深发公司缺乏预售资格的问题。购房人不能轻信开发商的承诺或事后补办手续，关键要看签约时开发商是否具备法定证照。

第三，购房人支付大额款项前，应当核实开发商的资质和项目手续。一旦发现开发商证照不全，应当及时主张权利，避免损失扩大。在文山地区，购房者遇到类似问题，可以要求开发商出示相关证照，必要时向住建部门核实。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付定金。已经签约付款的，要及时收集证据，通过法律途径要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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