商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的一套商场房产（羊城国际商贸中心四楼、六楼）来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与银行签了《房地产预售契约》，把房子卖给了银行。
但奇怪的是，双方签完合同后，并没有实际付款和交房。开发商说银行没付钱，银行却说已经用贷款抵了房款，还拿出一张收据作证。开发商认为收据是华泰公司事后补办的，根本没有实际付款。双方争执不下，开发商起诉到法院，要求解除合同。
争议焦点
银行主张：华泰公司欠我行的贷款本息，已经通过签订《抵债协议书》和《房地产预售契约》的方式，用房子抵清了债务，我方已付清房款。
开发商主张：银行根本没有实际付款，那张收据是华泰公司为了完善手续补开的，不能证明付款事实。我方要求解除合同。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债协议。银行与华泰公司签订的《抵债协议书》本质上是债权债务的抵销，而非真实的商品房买卖。后续的《房地产预售契约》只是为实现抵债目的而办理的形式手续，双方并无真实的购房和付款意思。因此，开发商要求解除合同的主张成立，银行不能以抵债协议对抗开发商的解约请求。
律师分析
第一，合同性质的认定是关键。商品房预售合同与以房抵债协议在法律上有本质区别。前者是真实的买卖关系，买方需支付购房款，卖方需交付房屋；后者是债务人用房屋折抵债务，不涉及真实的资金流转。本案中，银行与华泰公司之间是借贷关系，用房屋抵债是债务清偿方式，而非真实的购房行为。
第二，证据的证明力需要严格审查。银行提供的收据，经查是华泰公司事后补办的，没有对应的付款凭证，不能证明实际付款。法院在审理此类案件时，会要求当事人提供完整的付款流水、转账记录等证据，仅凭一张收据难以认定付款事实。
第三，实践中要注意区分“名为买卖、实为抵债”的情形。如果合同双方没有真实的买卖意图，只是为了实现债务抵销而签订买卖合同，法院通常会认定为以房抵债协议，而非商品房预售合同。这种区分对当事人的权利义务影响很大，比如在解除合同、违约责任等方面适用不同的法律规定。
王德林律师提示：
签订商品房买卖合同时，一定要核实对方是否有真实的付款意图和付款能力，避免陷入“以房抵债”的纠纷。如果遇到类似情况，建议咨询专业律师，明确合同性质后再做决定。在文山地区，类似纠纷时有发生，当事人往往因为合同性质认定不清而陷入被动，提前做好法律风险防范非常必要。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市