土地转让合同无效后如何要回已付款项
土地转让合同无效后如何要回已付款项
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订土地转让协议，约定购买位于广西北海市的95亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项并拿到了土地红线图，还出具了收据称"款、地两清"。后来，湛江公司将这块地转卖给另一家公司，但该转卖合同被法院认定无效。
湛江公司发现，原转让方根本没有取得该土地的使用权，也没有办理土地出让审批手续。更麻烦的是，原转让方公司已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。湛江公司起诉要求返还已支付的转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了诉讼请求。
争议焦点
湛江公司主张：合同应为土地使用权转让，而非合同转让；中银公司不具备转让主体资格，合同应属无效；自己主张权利没有超过诉讼时效。
遂溪中行则辩称：本案性质是合同转让而非土地使用权转让；双方意思表示真实，合同有效；湛江公司主张权利已超过法定诉讼时效，应驳回其请求。
法院判决
最高人民法院二审撤销了一审判决，认定双方签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江公司已支付的转让款及利息。法院同时认定，湛江公司主张权利的期间没有超过两年的诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让合同是否有效，关键看转让方是否取得土地使用权并办理了出让审批手续。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批，合同因此无效。
第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。转让方因合同无效取得的转让款应当返还，并赔偿对方损失。本案中，湛江公司明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担部分责任。
第三，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，并非从出具"款、地两清"收据后立即起算。法院认定，湛江公司在另案中主张权利的行为构成诉讼时效中断。
王德林律师提示：
购买土地使用权或房产前，务必核查转让方是否已取得合法权属证书，以及是否完成了必要的行政审批手续。不要轻信"款、地两清"等收据，这些文件不能替代法律上的权属确认。
如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因错过诉讼时效而丧失胜诉权。合同无效后主张返还款项，通常有三年诉讼时效，从知道权利受侵害之日起计算。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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