房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同。合同约定宇航公司先付定金，开业后按期交租。但商厦开业后，消防验收一直没过，供电也不足，最终被消防部门责令停业。双方闹到法院，对租金标准和违约责任各执一词。

这起案件涉及房屋租赁合同履行中的抗辩权行使问题，以及违法履行期间租金如何认定的法律难点，最终由最高人民法院二审审理。

争议焦点

郊区供销公司认为宇航公司拖欠租金，应支付欠款和违约金。宇航公司则主张，由于供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并且要求供销公司赔偿损失。

双方的核心分歧在于：一方认为对方违约不交租，另一方认为对方违约在先导致无法经营，自己行使了合同履行抗辩权。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未按约定完成消防、供电等义务，导致商厦无法正常营业，存在违约行为。宇航公司在此情况下有权行使履行抗辩权，拒绝支付相应租金。但宇航公司实际使用了房屋，仍需按实际使用情况支付合理费用。法院最终综合考量双方过错，酌情确定了租金标准，并驳回了供销公司要求支付全部租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当对方没有按约定先履行义务时，你可以暂时停止履行自己的义务，比如不交租金。但要注意，抗辩权不能滥用，必须基于对方确实存在违约事实。

第二，违法履行期间租金标准不是简单按合同约定来。如果房屋存在消防隐患、水电不足等问题导致无法正常使用，法院会根据实际使用价值、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金金额，而不是直接按合同原价计算。

第三，签订租赁合同前，一定要核实房屋是否具备合法使用条件，特别是消防、水电等基础配套。如果发现问题，及时书面提出异议并保留证据，避免后续陷入被动。

王德林律师提示：

在文山地区，租赁房屋时建议先查清房屋的消防验收、水电报装等手续是否齐全。如果对方不履行配套义务，你可以依法行使抗辩权，但最好先咨询律师，避免因操作不当反而构成违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市