联合建房是合作还是借贷，产权归属如何定

联合建房是合作还是借贷，产权归属如何定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，内蒙古天富房地产公司与内蒙古医院下属的医疗服务公司签订协议，约定双方联合兴建病房楼，产权按投资比例共有，建成后联合经营。天富公司出资施工，医院方面提供土地并负责手续。病房楼于1994年建成，总造价324万多元。

后来，医院方面成立了保健分院，由达康总公司（医院下属企业）与天富公司共同管理。1996年双方签订补充协议，确认天富公司投资占49%，医院方面投资占51%。但1997年医院更换院长后，双方对保健分院的经营管理权产生严重分歧，天富公司认为医院单方面控制了分院，侵犯其权益，遂起诉至法院。

争议焦点

天富公司主张：双方是联建联营关系，应按投资比例共同管理保健分院，医院方面擅自控制分院构成侵权。

医院方面主张：双方只是联建关系，保健分院是医院下属的事业单位，天富公司只享有房屋产权份额，不享有经营管理权。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的协议属于联建合同，不是联营合同。保健分院是经卫生厅和编制委员会批准成立的事业单位，其内部管理机构设置属于行政管理事项，不属于法院民事案件受理范围。天富公司如认为权益受损，应通过行政途径解决。最终驳回了天富公司关于经营管理权的诉讼请求。

律师分析

第一，联建与联营在法律上有本质区别。联建是合作建房，双方按出资比例分享房屋产权；联营则是共同经营、共担风险。本案中双方协议虽提到"联合经营"，但保健分院被批准为事业单位，其管理权属于行政范畴，法院不受理民事主体对事业单位内部管理权的争议。

第二，合作建房时，投资方要特别注意合作方的性质。如果合作方是医院、学校等事业单位，其内部机构设置往往受行政编制管理，合作方不能通过民事协议获得管理权，只能在合同中明确约定收益分配和退出机制。

第三，签订联建协议时，建议明确约定争议解决方式。如果涉及行政批准事项，应约定一方不配合办理手续时的违约责任，避免因合作方内部人事变动导致合作无法继续。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合作建房或联营纠纷，建议在签约前咨询专业律师，明确合作性质、产权归属和退出机制。特别是与医院、学校等事业单位合作时，要提前了解其内部管理是否受行政约束，避免陷入"有产权无管理权"的困境。在文山地区，我们已处理多起类似纠纷，经验表明前期合同设计比事后诉讼更重要。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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