商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债给清远金融市场。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产出售给清远金融市场，价款为港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为清远金融市场没有支付购房款，起诉要求解除合同。清远金融市场则主张，其已经通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份盖有项目开发部收款专用章的收据作为证据。省一建城建分公司称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按约定支付购房款，应当解除合同。清远金融市场认为：双方之间实际是以房抵债关系，贷款本息已抵作购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》是相互关联的合同，本质上是华泰公司以房产抵偿债务，清远金融市场取得房产后，再由开发商配合办理过户手续。清远金融市场未能提供充分证据证明其已向开发商支付了购房款，而收据系华泰公司单方出具，不能证明开发商收到了款项。最终，法院认定双方之间是商品房预售合同关系，清远金融市场未履行付款义务，判决解除合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同是买卖关系，买方须支付购房款；以房抵债是债务清偿关系，债务人以房产抵债，债权人取得房产后债务消灭。本案中，虽然双方签订了预售合同，但实际背景是华泰公司以房产抵债，清远金融市场并未向开发商支付购房款，因此不能认定为真实的商品房买卖。
第二，收据不等于付款凭证。清远金融市场持有的收据是华泰公司出具的，并非开发商出具的正式收款凭证，且没有相应的银行转账记录或付款凭证佐证，法院不能认定其已付款。
第三，合同性质决定权利义务。如果当事人签订的是以房抵债协议，应当明确约定债务抵偿关系，而非简单签订预售合同。否则，一旦发生纠纷，可能被认定为未履行付款义务，面临合同被解除的风险。
王德林律师提示：
在签订房产买卖或以房抵债协议时，务必明确合同性质，并保留好付款凭证。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市