城市道路随土地转让合同是否有效
城市道路随土地转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司，把一块包括城市道路在内的土地转让给了置地公司。双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后去规划局审批，才发现土地使用证上标明的面积和规划部门实际批准的面积不一样。原来，土地证里包含了一条城市主干道，规划要求道路宽30米，但土地证标的是15米，导致实际可用面积比证上写的少了很多。置地公司要求退钱或补地，没谈拢，就告到了法院。
一审法院认定合同无效，因为发展公司转让了城市道路，而城市道路属于市政设施，法律禁止转让。同时，发展公司提供的土地位置图没经过规划审批，存在过错。法院判决发展公司返还多收的土地款，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土局办的，自己没有过错，合同应该有效，也不应赔偿。置地公司则认为，发展公司提供的土地证面积不实，城市道路不能转让，合同应无效，发展公司应承担责任。
法院判决
最高人民法院审理后认为，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积随土地一并转让，这部分转让行为无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终，法院维持了一审判决：以规划部门确定的实际面积为准，发展公司返还多收的土地款，并赔偿置地公司的经济损失，同时置地公司自愿承担道路部分的征地费，法院也予以认可。
律师分析
第一，城市道路、公共绿地等市政设施，不能作为商品转让。即使是随土地一起转让，这部分面积也不能算作买方的使用权面积。买家在签合同前，一定要核实土地证和规划图纸是否一致。
第二，土地转让合同的效力要分情况看。如果转让的土地中包含了违法的市政设施，这部分条款无效，但符合规划的部分仍然有效。法院不会因为部分违法就否定整个合同，而是会区分处理。
第三，卖家提供不真实的土地位置图或未经规划审批的材料，导致买家无法正常使用土地，卖家要承担赔偿责任。买家在交易中也要注意保留设计、勘察等费用的凭证，以便索赔。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，建议先到规划部门核实土地的实际用途和面积，不要只看土地使用证。在文山地区，类似因道路、绿化带等公共设施引发的土地纠纷并不少见，建议在合同中明确约定市政设施的归属和责任承担，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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