房屋租赁合同违法履行期间的租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了一份长达多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，郊区供销公司负责完成商厦的外部装修及供电、消防等配套设施。

然而，商厦开业后，因郊区供销公司未能落实足够的电力增容，且消防设施未经验收即投入使用，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付停业期间的租金，而郊区供销公司则起诉要求宇航公司按原约定标准支付全部租金。

争议焦点

宇航公司主张：由于郊区供销公司未履行合同约定的供电和消防义务，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付停业期间的租金，且应按实际使用价值而非原约定标准支付。

郊区供销公司则认为：房屋已交付使用，宇航公司实际占有了房屋，无论是否营业，都应按合同约定的标准全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同履行中，一方违约导致对方无法正常使用租赁物时，守约方有权行使履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。同时，在租赁合同处于违法履行状态（如消防未验收即营业）期间，不能简单按合同约定的正常租金标准计算，而应综合考虑房屋的实际使用价值、双方过错等因素，酌情确定租金。

最终，法院判决宇航公司无需按原合同标准支付停业期间的租金，而是按较低的标准支付房屋占有使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护自身权益的重要武器。当对方没有履行合同约定的主要义务（如提供合格场地、完善基础设施）时，己方可以暂时停止履行自己的义务（如支付租金），但需要及时通知对方并保留证据。

第二，违法状态下的合同履行不适用正常标准。房屋租赁中，如果房屋本身存在消防、水电等安全隐患，未经整改合格就营业，属于违法状态。在此期间，出租方不能要求承租方按正常标准支付租金，法院会根据房屋的实际使用价值和双方过错来公平裁量。

第三，签订租赁合同时，双方应明确约定基础设施（如供电容量、消防验收）的完成时间和责任方。一旦出现履行障碍，应及时通过书面形式（如会议纪要、函件）固定违约事实，为后续维权提供依据。

王德林律师提示：

在文山地区，许多商铺租赁涉及消防、水电等前期投入，建议承租人在签订合同时务必明确出租方的配套设施义务和完成时限。如果出租方未按约定履行，导致房屋无法合法经营，承租人有权拒绝支付全额租金，并可要求赔偿损失。遇到此类纠纷，应及时咨询专业律师，避免因盲目支付或拒付而扩大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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