开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向哈尔滨深业房地产公司购买了一处办公楼，总价款近千万元。双方在合同中约定，开发商应在1996年12月31日前交房，逾期超过90天，购房者可以解除合同并要求双倍返还定金。
旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1997年6月才正式交房，逾期了半年左右。旅游公司认为开发商违约，起诉要求解除合同、退款并赔偿损失。深业公司则辩称，延期是因为电业局供电问题等"不可控制的因素"，按合同约定应当顺延交房时间。
争议焦点
旅游公司主张：开发商逾期交房超过90天，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同并返还购房款、双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应相应顺延，合同应当继续履行。
法院判决
本案经过一审、二审及最高人民检察院抗诉再审，最终最高人民法院判决：合同继续履行，深业公司应向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款和银行同期贷款利率计算），但驳回了旅游公司解除合同、双倍返还定金的诉讼请求。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格的时间限制。本案中，旅游公司在起诉时，合同约定的解除条件（逾期超过90天）尚未完全成就，因此法院不支持解除合同。这提醒我们，行使合同解除权必须等到条件真正满足，不能提前主张。
第二，"不可控制的事件"不等于"不可抗力"。合同约定"非深业公司所能控制的事件"可以顺延交房，法院认定供电问题属于这种情况，因此开发商的逾期时间被部分免除。购房者在签订合同时，要注意这些免责条款的范围，避免被过度扩大解释。
第三，合同继续履行不等于开发商没有责任。法院虽然不支持解除合同，但判决开发商承担了逾期交房期间的利息损失。这意味着，即便合同不能解除，购房者仍可以主张实际损失赔偿。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房，首先要仔细查看合同约定的解除条件和免责条款，不要轻易认定对方违约就自行解除合同。建议在文山地区购房时，保留好付款凭证、催告函等证据，必要时可先咨询专业律师，判断是否符合解除条件，避免因解除不当而承担违约责任。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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