房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。1995年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期15年，并约定了租金支付方式。双方还签订了补充协议，约定郊区供销公司负责解决用电、消防等问题。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项，九胜商厦于1996年开业。但消防支队检查发现，商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，于是下达整改通知书，要求停业整改。此后商厦一直停业。双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按照租赁合同约定支付租金，即使商厦因消防问题停业，宇航公司也应履行付款义务。宇航公司则主张，郊区供销公司未完成用电增容、消防系统等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同合法有效。在合同履行过程中，双方均存在违约行为：郊区供销公司未完成用电增容和消防工程，宇航公司明知消防不达标仍强行开业。法院综合考量双方过错程度、合同约定以及实际经营情况，酌情确定宇航公司应按正常租金标准的70%支付违法履行期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件限制。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且违约方未履行的义务是合同的主要义务。本案中，郊区供销公司未完成用电增容和消防工程，直接影响宇航公司正常经营，宇航公司有权提出抗辩。

第二，违法履行期间的租金不能按原标准计算。房屋租赁合同在违法履行状态下，承租人的实际使用价值降低，出租人不能要求承租人按正常标准支付租金。法院根据双方过错程度和实际使用情况，酌情调整租金标准，体现了公平原则。

第三，当事人明知合同履行存在违法问题仍继续履行的，应承担相应责任。宇航公司明知消防未验收仍强行开业，郊区供销公司也未及时整改，双方均有过错，因此各承担部分损失。

王德林律师提示：

在文山地区处理房屋租赁纠纷时，建议双方在合同中明确约定出租人的配套设施提供义务和承租人的开业条件。如果一方未能履行主要义务，另一方应及时书面催告，并保留证据。对于违法履行期间的费用，双方应协商确定合理标准，避免诉累。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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