土地使用权转让合同无效，钱能要回来吗
土地使用权转让合同无效，钱能要回来吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司（中银公司）签订土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款约2000万元。湛江土地总支付了大部分款项，中银公司交付了土地红线图。
后来，湛江土地总将这块土地转卖给另一家公司（生茂公司），但生茂公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决该转卖合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总于是回头向中银公司追讨自己已支付的转让款，但中银公司已经注销，其债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司未取得土地使用权，也未办理出让审批手续，土地转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款及利息。
遂溪中行（中银公司的开办单位）辩称：双方签订的协议是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实有效；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效，不应再支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决；认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的转让款及按银行同期贷款利率计算的利息。
法院认为：中银公司未取得讼争土地使用权，未办理出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同无效。湛江土地总知道土地不具备转让条件仍签约，也应承担部分责任。但诉讼时效问题，法院认定湛江土地总主张权利并未超过法定的两年期间，一审以超过诉讼时效驳回其请求不当。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让手续、缴纳出让金。如果土地是划拨取得，还需经政府批准并补缴出让金。本案中中银公司既无土地使用权证，也未办理出让手续，合同自然无效。
第二，合同无效后的处理原则。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中双方对合同无效均有过错，法院判决返还本金加同期贷款利息，而非更高标准。
第三，诉讼时效问题值得注意。虽然本案中法院认定未超过诉讼时效，但当事人应在知道或应当知道权利受侵害后及时主张权利。本案中湛江土地总在出具收据后多年才起诉，险些因时效问题败诉。
王德林律师提示：
购买土地使用权或房产前，务必核实对方的土地使用权证、规划许可等手续是否完备。如果发现对方不具备转让条件，应果断中止交易，避免后续纠纷。在文山地区，不少当事人因轻信口头承诺或"内部关系"而签订土地转让合同，最终因手续不全导致合同无效，损失惨重。建议在签约前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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