商品房预售合同与以房抵债合同的区分

商品房预售合同与以房抵债合同的区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港币出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为，这份预售合同只是形式上的手续，实际上没有收到任何购房款，因此起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，他们已经通过贷款抵债的方式付清了购房款，并出示了一份加盖公章的收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》并未实际履行，自己从未收到购房款，该合同应解除。人行清远支行主张：已通过以贷抵债方式付清购房款，合同有效且已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案属于商品房预售合同纠纷。人行清远支行未能提供实际付款凭证，仅凭一份事后补开的收据不足以证明已付清购房款。法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由省一建城建分公司返还相应款项。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同是买卖关系，买方需实际支付购房款；以房抵债则是债务人与债权人之间用房产抵偿债务。本案中，虽然双方签有抵债协议，但最终签订的是预售合同，法院按预售合同关系处理。

第二，购房款的支付必须有真实凭证。仅凭收据不足以证明付款事实，特别是收据为事后补开且无对应银行流水或转账记录时，法院难以采信。购房者应保留完整的付款凭证。

第三，合同签订后长期不履行，守约方有权请求解除。本案从1996年签约到2001年起诉，长达五年未实际履行，法院支持解除合同符合法律规定。

王德林律师提示：

签订商品房预售合同时，务必保留好付款的银行转账记录、收据等原始凭证。以房抵债的交易结构较为复杂，建议在文山地区处理类似纠纷时，提前咨询专业律师，明确合同性质后再签署文件，避免后续产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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