房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议。协议约定宇航公司承租整幢大楼，租期多年，并约定了租金支付方式及双方责任。宇航公司支付了部分租金后，商厦于1998年开业。

然而，商厦开业前未经消防验收，存在重大火险隐患。消防部门先后下达整改通知书并处以罚款，商厦最终停业。双方因租金支付问题产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未完成消防等配套设施，导致商厦无法正常经营，不应支付租金；郊区供销公司则主张宇航公司应继续按约支付租金。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未按约定完成消防、供电等“后三通”工作，导致商厦无法通过消防验收，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付租金。

郊区供销公司主张：宇航公司明知消防条件不完善仍强行开业，且已实际使用商厦，应按租赁合同约定支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方租赁合同有效，但商厦在违法履行状态下营业，不能认定为正常履行。法院酌情调整了租金标准，按实际使用情况并参照当地同类房屋租金水平，判决宇航公司支付部分租金，而非合同约定的全额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要谨慎。一方违约，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能随意拒绝全部义务，尤其是当双方都存在过错时，法院会根据公平原则处理。

第二，违法履行期间租金标准不能简单按合同约定执行。房屋租赁合同有效，但实际使用房屋时存在违法情形（如消防不合格），法院会考虑实际使用价值、双方过错等因素，酌情确定租金。

第三，消防验收是房屋出租前的法定义务。出租人应确保租赁房屋符合安全条件，否则不仅面临行政处罚，还可能影响租金主张。

王德林律师提示：

房屋租赁双方应明确各自在消防、水电等配套设施上的责任，并在合同中详细约定。如果房屋存在违法使用情形，建议及时整改，不要强行开业，否则可能承担不利后果。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先咨询专业律师，评估合同履行风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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