商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资开发的一处商场房产来抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，将房产卖给银行，价款为港币1.185亿元。
但这份合同签了之后，双方一直没有实际履行。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则主张，自己已经用贷款抵了购房款，并且拿出了开发商开具的收款收据作为证据。
争议焦点
银行主张：双方签的是商品房预售合同，自己已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，合同应当继续履行。
开发商主张：这份合同实际上是配合银行和欠款公司之间的以房抵债安排而签的，银行根本没有实际支付购房款，收据也是事后补开的，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案的核心是判断双方之间是商品房预售合同关系还是以房抵债关系。法院综合全案证据，认定双方签订预售合同的真实目的是为了履行之前的抵债协议，而非真实的商品房买卖。银行未能证明其实际支付了购房款，因此判决支持开发商的诉讼请求，解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同的性质不能仅看表面名称，而要结合签约背景、履行情况等综合判断。本案中，虽然签的是商品房预售合同，但实际是在履行之前的抵债安排，法院因此认定其为以房抵债关系。
第二，购房款的支付是关键证据。银行虽然拿出了收据，但没有对应的付款凭证，且收据是事后补开的，法院因此认定银行未实际付款。
第三，这类案件提示我们，在房地产交易中，特别是涉及债务抵偿的情况，各方应当明确合同性质，保留真实的资金往来凭证，避免日后产生争议。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订合同时明确写明是商品房买卖还是以房抵债，并保留好银行转账记录、收据等付款凭证。如有疑问，可以到文山地区咨询专业律师，避免因合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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