买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州羊城国际商贸中心的四楼、六楼商场抵债，折合购房款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。
合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，开发商起诉，要求解除合同。人行清远支行则称已用贷款抵楼款付清了购房款，并提供了一张1.185亿港元的收据。但开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方之间是商品房预售合同关系，其已通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，合同应继续履行。
开发商省一建城建分公司主张：双方之间实际是以房抵债关系，并非真实的商品房买卖，对方并未实际支付购房款，合同应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为以房抵债协议，而非商品房预售合同。因抵债协议未实际履行，且开发商未收到购房款，法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由开发商返还相关物业。
律师分析
第一，合同名称不是关键，实质内容才是。本案中虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合之前的《抵债协议书》来看，真实目的是用房产抵偿贷款，并非真正的商品房买卖。法院会穿透合同形式，审查当事人的真实意思。
第二，购房款的支付必须有真实凭证。本案中，人行清远支行仅提供了一张由华泰公司单方出具的收据，没有银行转账记录等实际付款证据，法院因此认定其未履行付款义务。购房者务必保留付款凭证，否则可能面临合同被解除的风险。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同在法律后果上存在重大差异。前者属于债务清偿方式，若未实际履行，债权人只能继续追索原债务；后者则涉及购房者的物权期待权，受法律特别保护。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议先审查合同背后的真实交易目的，并保留好所有付款凭证。对于以房抵债的协议，应尽快办理房屋过户手续，避免后续产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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