未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同约定须经原开发商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章才生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但厚南公司事后仅出具了一份承诺书，并未在合同上盖章。

后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于厚南公司，且深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司遂向法院起诉，主张合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司及厚南公司主张：厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，且双方实际履行了合同，大厦已开工建设，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在与顺兴公司签订合同时，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反法律强制性规定，该商品房预售合同无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商有严格要求。根据《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。没有这些证件的预售合同，依法属于无效合同。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中顺兴公司支付了5000万元购房款，但合同被认定无效，深发公司应当全额返还，并赔偿资金占用期间的利息损失。

第三，购房人要注意审查开发商的证件。实践中很多购房者只看价格和位置，忽略了审查开发商是否具备预售资格。一旦合同被认定无效，购房款虽然能要回来，但可能错过其他购房机会，造成时间成本损失。

王德林律师提示：

购买商品房特别是期房时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付定金。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可，避免因合同无效产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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