房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司签订了租赁协议，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了内部装修由宇航公司负责，外部装修和用电等配套由供销公司负责。

商厦建成开业后，因消防设施未达标、用电容量不足等问题，消防部门认定存在重大火险隐患，要求停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝按原约定支付租金，供销公司则起诉要求支付欠付租金及违约金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成外部装修、用电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。

供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定全额支付租金，消防和用电问题不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效，但在合同履行过程中，由于供销公司未能完成消防、用电等配套义务，导致商厦处于违法经营状态。法院认定，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在违法状态持续期间，租金应当按照公平原则予以调整，不能按原约定标准计算。最终判决宇航公司按较低标准支付该期间租金，并驳回供销公司要求全额支付租金和违约金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致另一方无法正常使用租赁物时，承租人可以拒绝支付或减少支付租金，但不能完全免除支付义务。

第二，违法履行状态下的租金标准不能机械适用合同约定。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，按照公平原则调整租金数额，这体现了法律对实际履行状态的尊重。

第三，租赁双方都应重视消防、用电等行政许可事项。这些不仅是合同义务，更是法定义务，违反后不仅面临行政处罚，还会影响民事合同的权利义务平衡。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的配套义务和履行期限，比如消防验收、用电增容等。如果对方未履行，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先与对方协商调整租金，协商不成再通过法律途径解决，避免因自行停业或拒付租金导致更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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