城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从政府获得了一块土地的使用权，后来将这块土地转让给另一家公司。双方签订了转让合同，并办理了土地使用证。但受让公司拿到土地后，发现实际面积与土地使用证上登记的面积不符——原来土地中有一部分是城市道路，宽度比规划要求的窄了很多，导致实际可使用的面积比合同约定的少了上千平方米。

受让公司多次要求转让方补足面积或退款，但都没有结果，于是起诉到法院。转让方认为合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积也是土地部门核发的，自己没有过错。受让方则认为转让方提供的土地位置图未经规划审批，导致面积不实，而且城市道路不能转让。

争议焦点

转让方主张：合同是以整体面积转让，土地使用证是国土部门颁发的，位置图与规划坐标图一致，自己没有过错，合同应有效。

受让方主张：土地使用证上登记的面积与实际不符，位置图未经规划审批，城市道路属于市政设施依法不能转让，合同应无效或部分无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。实际可使用面积以规划部门确定的面积为准，转让方多收的土地转让金应返还，并赔偿受让方的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。将道路面积连同土地一并转让给私人，这样的约定因违反法律强制性规定而无效。大家在购买或受让土地时，一定要先看清楚土地中是否包含市政道路、公共绿地等不能转让的部分。

第二，转让方提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划不符，这是转让方的过错。受让方不能仅凭土地使用证就相信面积准确，还应当向规划部门核实土地的实际规划情况，避免拿到"缩水"的土地。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院将合法部分（符合规划的土地面积）认定为有效，只将违法部分（道路面积）认定无效，这样既维护了交易稳定，又纠正了违法问题。这种做法在司法实践中很常见。

王德林律师提示：

土地转让前，一定要向规划部门核实土地的规划用途、道路红线、实际可开发面积等关键信息。如果发现土地中包含市政设施，应及时调整交易方案。在文山地区，也有不少因土地面积不实引发的纠纷，建议在合同中明确约定面积不符时的处理方式，比如按实际面积多退少补。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市