未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为3000万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。之后，湛江土地总又将这100亩土地转售给了另一家公司。

但后来，这100亩土地的实际权利人是招商中心，中银公司并未取得该土地的合法使用权，也没有办理土地出让手续。当湛江土地总与下家发生纠纷并败诉后，转而要求中银公司返还土地转让款，但中银公司已经注销，其债权债务由遂溪中行承担。遂溪中行认为湛江土地总起诉时已经超过诉讼时效，且合同有效，不应返还。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，因此土地转让合同无效，中银公司应返还全部转让款。遂溪中行则认为：本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效，且湛江土地总起诉已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应认定无效。同时，湛江土地总起诉并未超过法定的两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权，并办理了出让审批手续。如果转让方连土地证都没有，或者土地性质是划拨地、集体地，转让合同很可能被认定为无效。本案中，中银公司未取得土地使用权，也未办理出让手续，因此合同无效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《民法通则》第六十一条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收取的转让款应当返还给湛江土地总，但湛江土地总明知土地存在问题仍签订合同，也要承担一定责任。

第三，诉讼时效从知道权利被侵害时起算。本案中，湛江土地总在2000年向上诉法院主张权利时，距离出具收据的时间并未超过两年，因此诉讼时效并未届满。如果当事人长期不主张权利，可能会丧失胜诉权。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产时，务必核实对方的权属证明和审批手续，避免因合同无效导致钱地两空。如果您在文山地区遇到类似土地或房产纠纷，建议及时咨询专业律师，以免错过诉讼时效。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市