未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在卖房时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人厚南公司虽然事后出具了承诺书，但合同签订时并未盖章确认。

实际上，这块地最初是由厚南公司合法取得的，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才介入其中。但整个项目的土地手续一直不完整，直到纠纷发生时，深发公司仍未取得法定的预售资格。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：双方是自愿签约，厚南公司事后也出具了承诺书对销售行为予以认可，而且工程已经实际施工，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司向顺兴公司预售商品房时，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了房地产管理法的强制性规定，因此深发公司与顺兴公司之间的商品房购销合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司三项证照均未取得，合同自然无效。

第二，事后承诺不能弥补签约时的违法问题。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但合同签订时缺少法定条件，违法状态无法通过事后追认来治愈，这是很多购房者容易忽视的风险点。

第三，合同无效的法律后果是返还财产。根据《合同法》，合同无效后因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司已经支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，同时还要承担资金占用期间的利息损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，不少购房者因为轻信开发商的口头承诺而陷入纠纷，建议签约前到当地住建部门核实项目预售手续，必要时委托律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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