房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，随后与宇航公司签订了长达15年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还约定，商厦最迟在1996年5月1日开业。

然而，商厦开业后，因消防系统、供电容量等问题未达标，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终诉至法院。案件历经一审、二审，最高人民法院作出了终审判决。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能完成外部装修和供电增容，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，且应减少租金标准。供销公司则认为，宇航公司已实际使用商厦并开业，应当按合同约定的租金标准足额支付，拒绝支付属于违约。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付租金，但租金标准不能按原合同约定计算，而应根据房屋实际使用状况、双方过错程度等因素，参照当地同类房屋租金标准合理确定。同时，宇航公司因供销公司未完成配套义务而拒绝支付部分租金，属于正当行使合同履行抗辩权，不构成违约。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方有权拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司未能完成外部装修和供电增容，宇航公司因此拒绝支付租金，法院支持了这种抗辩。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋存在安全隐患、无法正常使用，承租人仍然要支付租金，但金额应当合理调整，不能要求承租人按正常经营状态下的标准支付。

第三，合同双方都应诚实守信，按约定履行义务。如果一方违约导致合同无法正常履行，另一方有权要求减少租金或赔偿损失，但不能无限期拒绝支付，否则可能构成新的违约。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷常见于消防、供电等配套设施不达标的情况。建议承租人在签订租赁合同时，明确约定出租人完成配套义务的具体时间和标准，并保留相关证据。如果出租人未履行义务，承租人应及时书面催告，必要时可行使合同履行抗辩权，但要注意保留证据，避免被认定为恶意拖欠租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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