未取得土地使用证的转让合同是否有效

未取得土地使用证的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订土地转让协议，约定该公司将位于广西北海市的一处土地使用权转让给湛江公司，总价款为数百万元。湛江公司支付了部分款项，并收到了土地红线图。后来，湛江公司又将这块土地转卖给了另一家公司。

但问题在于，这块土地原本是政府划拨给另一家单位的，并未办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。房地产公司实际上没有取得合法的土地使用权。几年后，湛江公司因与下家发生纠纷，才回过头来起诉房地产公司的开办单位——中国银行遂溪支行，要求确认合同无效并返还土地款。

争议焦点

湛江公司主张：房地产公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为划拨土地，未办理出让手续，因此土地转让合同应属无效，银行应当返还已支付的款项。

银行方面辩称：双方签订的协议实际上是合同转让，并非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同已经实际履行，应认定为有效。而且湛江公司从收到土地红线图到起诉，时间已经超过两年，超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院最终判决：撤销一审判决，确认土地转让协议无效，判令银行返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同无效。同时，湛江公司知道土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担相应责任。关于诉讼时效，法院认定从出具收据到上诉主张权利，并未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且土地已经完成出让手续、缴纳了出让金。如果土地是划拨方式取得的，必须经过政府批准并补缴出让金后才能转让。没有这些条件，转让合同就是无效的。

第二，合同无效后，双方互相返还财产。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，银行作为开办单位，在房地产公司注销后承担了返还责任。

第三，关于诉讼时效的起算问题。很多人以为签了合同超过两年就不能再起诉了，但诉讼时效是从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，法院认定湛江公司出具收据后，其权利是否受到侵害并未明确，因此诉讼时效并未超过。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产时，务必核实对方是否已经取得合法的土地使用权证，以及土地是否完成了出让手续。不要只看价格便宜就匆忙签约，否则可能面临合同无效、钱财两空的风险。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议在签订合同前就咨询专业律师，避免事后维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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