未取得两证签的购房合同是否有效

未取得两证签的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4.2亿，顺兴公司付了5000万。但深发公司当时没拿到土地使用权证和商品房预售许可证，土地使用权还在厚南公司手里。顺兴公司后来发现情况不对，就起诉要求确认合同无效、拿回购房款和利息。

法院查明，深发公司虽然和厚南公司签了合作建房协议，但始终没办土地使用权变更登记。深发公司还擅自把土地拿去抵押贷款1500万。整个项目的手续直到1993年底才陆续补办。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司认为：双方自愿签约，且项目手续后续已补办，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证就卖房，违反法律强制性规定，商品房预售合同无效。判决深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。缺任何一项，合同都可能被认定无效。

第二，开发商不能拿别人的地卖房。即便事后补办手续，也不能改变签约时违法的事实。购房人发现手续不全，要及时止损，不要等出了问题再维权。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款，并赔偿购房人的利息损失。购房人如果对项目有设计修改投入，也可以主张赔偿。

王德林律师提示：

买房前一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商拿不出这些证件，哪怕价格再低也不要签合同。在文山地区，我们处理过不少类似纠纷，购房人因为贪便宜买了手续不全的房子，最后钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市