土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效
土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的土地面积与规划部门实际批准的面积不符。原来，转让的土地中包含了一条城市道路，道路宽度在土地使用证上标的是20米，但规划部门规定该路宽应为30米，导致实际可用的土地面积比证上少了很多。
置地公司要求发展公司补偿损失或退款，但未达成一致，最终起诉到法院。一审法院认定合同无效，判令发展公司返还多收的转让款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图与规划图一致，土地使用证面积是土地部门的行为，自己无过错，合同应有效。
置地公司认为：土地使用证面积与实际面积不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应无效。
法院判决
最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效；发展公司多收的转让款应返还，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让，违反了法律的强制性规定，这部分转让行为无效。
第二，转让土地时，出让方提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与实际规划面积不符，出让方存在明显过错，应承担主要责任。
第三，合同部分无效不影响其他部分效力。法院将无效部分与有效部分分开处理，既保护了受让方对合法土地的使用权，也要求出让方对过错行为承担赔偿责任，体现了公平原则。
王德林律师提示：
购买或转让土地前，务必向规划部门核实土地的实际规划情况，不要仅凭土地使用证或卖方提供的位置图就签约。在文山地区，类似因道路、绿化等公共设施面积产生的纠纷不少，建议委托专业律师审查土地权利文件，避免交易后出现面积缩水、合同无效的风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市