未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同约定须经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签字盖章才生效。但厚南公司事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，并提出了设计修改意见。但当大厦建设到地下室二层时，顺兴公司发现该项目的土地使用权多次转让，且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则认为：双方已经实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于“利润保证金”的条款因显失公平而无效，要求厚南公司退还7000万元。但该案最终由最高人民法院二审审理，核心问题在于：未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，依法应当认定为无效。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊的买卖行为，法律对开发商的主体资格有严格限制。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。本案中深发公司在签约时并未取得这两项证件，因此合同自始没有法律效力。

第二，厚南公司事后出具的“承诺书”不能弥补合同生效要件的缺失。合同生效需要法定的前置条件，不能仅凭第三方的事后认可就使无效合同变为有效。这提醒购房者，不能轻信开发商或第三方的口头或书面承诺，必须核实开发商是否具备合法预售手续。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。本案中顺兴公司支付了5000万元购房款，如果合同被认定无效，深发公司需要全额返还，并承担资金占用期间的利息损失。购房者遇到类似情况，应当及时起诉，避免损失扩大。

王德林律师提示：

购房者在购买商品房前，务必核实开发商是否取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，部分楼盘可能存在手续不全就对外销售的情况，建议您签约前到当地住建部门查询预售许可信息，或委托专业律师进行尽职调查。如果发现开发商无证预售，可以主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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