未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定深圳公司将其开发的一处房产出售给香港公司。合同签订后，香港公司支付了部分购房款，但深圳公司未能按期交房。双方因此发生纠纷，香港公司诉至法院，要求确认合同有效并继续履行。

经查，深圳公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证，直到诉讼期间才补办完成。香港公司认为合同已经成立并部分履行，应当有效；深圳公司则主张，根据当时法律规定，未取得预售许可证签订的合同无效。

争议焦点

香港公司认为，双方自愿签订合同，且已实际支付部分房款，合同应当有效，深圳公司应当继续履行交房义务。深圳公司则抗辩称，根据《城市房地产管理法》及最高人民法院的相关司法解释，未取得商品房预售许可证签订的预售合同属于无效合同。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施之前，应当适用当时的法律规定。根据《城市房地产管理法》第四十四条，商品房预售必须取得预售许可证，未取得许可证签订的预售合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。深圳公司虽在诉讼中补办了许可证，但不能改变合同签订时违法的事实。法院最终判决合同无效，双方返还已支付的款项。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售房产的法定前提条件，未取得许可证擅自预售属于违法行为。无论合同是否已经部分履行，只要签订时没有许可证，合同就面临无效风险。

第二，本案发生在合同法实施前，适用当时的法律规定。如果合同签订在合同法实施后，根据最高人民法院后来的司法解释，在起诉前取得预售许可证的，可以认定合同有效。这说明法律适用时间点非常关键。

第三，购房者应当注意，在签订商品房预售合同时，务必核实开发商是否已经取得预售许可证。如果开发商以各种理由推迟出示许可证，建议不要轻易支付大额款项，以免合同无效后陷入追款困境。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，应当要求开发商出示商品房预售许可证原件，并核对许可证上的项目名称、地址是否与所购房屋一致。如果开发商无法提供，建议暂缓签约并咨询专业律师。在文山地区，商品房预售许可证的核发情况可以通过当地住建部门网站查询，购房者可以自行核实，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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