买了土地却发现面积缩水，合同是否有效

买了土地却发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。可当置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，才发现土地证上标明的面积和实际能用的面积差了很大一截。

原来，规划部门早就规定这块地旁边的道路是市区主干道，路宽应该是几十米，但土地证上标的路宽却少了很多。这样一来，土地证上写的使用面积里，有上千平方米其实是市政道路，根本不能算作置地公司的实际用地。置地公司找发展公司协商退款或补偿，对方不同意，只能告到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整块土地面积转让的，土地证上的面积是国土部门办的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图没经过规划部门审批，导致土地证上的面积和实际不符，而且市政道路不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同里涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积算入转让土地中，这一部分合同内容违法，自然无效。

第二，签订土地使用权转让合同时，一定要核实土地的位置图是否经过规划部门审批。如果卖方提供的图未经审批，导致土地证面积与规划不符，卖方要承担主要责任。

第三，即使土地证已经办下来了，也不代表证上写的面积就一定能用。如果实际规划与证载不符，买方可能面临无法按预期使用土地的风险，甚至造成经济损失。

王德林律师提示：

买地或买房前，最好先到规划部门核实土地的规划情况，尤其是道路、绿化等公共设施的占地比例。如果您在文山地区遇到类似问题，建议委托专业律师审查合同和土地手续，避免因信息不对称而吃亏。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市