未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。然而，顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，该项目的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），厚南公司虽然事后出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但深发公司从头到尾都没有取得合法的预售手续。双方因此产生了激烈争议。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续上存在瑕疵，但厚南公司作为土地使用权人已经事后追认，且项目实际已经开始建设，合同应当认定为有效，或者至少可以继续履行。

法院判决

最高人民法院二审审理认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。本案中，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但这不能弥补合同订立时存在的根本性缺陷。因此，判决该商品房购销合同无效，深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律对预售条件有严格规定。开发商在未取得土地使用权证和预售许可证的情况下签订预售合同，合同自始无效，购房人可以要求返还全部款项。这不是简单的"补办手续"就能解决的问题。

第二，事后追认不能改变合同订立时的违法状态。本案中厚南公司虽然事后认可了深发公司的销售行为，但法律的评价针对的是合同签订时的状态，而非事后补救。购房人不能轻信"以后会补手续"的承诺。

第三，购房人在签订预售合同前，应当主动要求开发商出示《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，就应当谨慎交易，避免陷入类似纠纷。在文山地区，购房者更要注意核实开发商的相关资质。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前一定要查验开发商的"五证"是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果发现开发商证件不齐，不要轻信"以后补办"的承诺，否则可能面临钱房两空的风险。在文山地区购房，建议聘请专业律师陪同审查合同，保障自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市