房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，随后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并负责商厦内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套设施。

商厦主体工程封顶后，宇航公司支付了部分租金，商厦于1998年1月开张营业。但开业时商厦的消防系统、供电系统等尚未完全达标。1998年3月，消防部门检查发现商厦未经消防验收即投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦停业后，双方因租金支付标准等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，因此不应按原约定标准支付租金，甚至应返还已付部分。郊区供销公司则认为：宇航公司明知消防、水电条件不成熟仍强行开业，违约在先，应继续按原租赁合同约定的租金标准支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方对商厦违法经营均有责任。在商厦违法经营期间，房屋租赁合同仍有效，但因经营条件不合法，宇航公司无法实现正常经营收益，故不应按原约定租金标准全额支付。法院酌情参照当地同类房屋的市场租金标准，确定了违法经营期间的租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能随意滥用。一方以对方未履行合同义务为由拒绝履行自身义务，需要有充分证据证明对方违约且影响合同目的实现。本案中，宇航公司明知消防、供电条件不达标仍开业，事后又以条件不达标为由拒付租金，抗辩理由不成立。

第二，房屋租赁合同即使处于违法履行状态，合同本身不必然无效。但违法履行期间，承租人实际经营收益受损，法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情调整租金标准，而非完全按合同约定执行。

第三，租赁双方在合同履行中应主动履行法定义务。消防验收、供电增容等不仅是合同义务，更是法定的安全经营前提。忽视这些条件强行开业，不仅面临行政处罚，还会在租金纠纷中处于不利地位。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，应明确约定消防、水电等配套设施的具体交付时间和标准。在文山地区，部分商业楼宇因历史原因消防验收滞后，承租人务必在开业前完成验收，否则一旦被责令停业，租金损失和违约责任将难以避免。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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