城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时，发现实际面积比证上写的少了上千平方米。问题出在哪里？原来发展公司当初办证时用的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上标明的道路宽度和实际规划不一样。按规划要求，这块地两侧道路应该是30米宽，但证上只标了15米，这样一来，置地公司实际能用的面积就少了很多。

更关键的是，发展公司转让的土地里包括了一条城市道路，面积有上千平方米。城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。置地公司发现面积不对后，多次找发展公司和当地政府要求补偿或退款，都没结果，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效，不应赔偿。置地公司则认为，发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要退款并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认为：发展公司办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地部分有效；以规划部门确定的面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还；发展公司还要赔偿置地公司的设计、勘察费等损失。

律师分析

这个案例告诉我们几个重要法律问题：

第一，城市道路等市政设施是不能转让的。根据法律规定，市政公共设施属于国家所有，任何单位和个人都无权转让。如果一份土地转让合同里包含了城市道路，这部分内容是无效的。

第二，土地转让必须以规划部门的审批为准。土地使用证上的面积和规划不符时，要以规划部门的实际规划为准。开发商在转让土地前，必须确保相关图纸已经过规划部门审批，否则要承担相应责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。本案中，法院没有全盘否定合同，而是将有效部分和无效部分分开处理，这样既保护了当事人的合法权益，也避免了资源的浪费。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，一定要核实土地使用证和规划审批文件是否一致，特别是道路、绿化等公共设施的占地情况。在文山地区，类似因规划与实际不符引发的纠纷并不少见，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免陷入面积争议的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市