未取得土地使用证的转让合同是否无效
未取得土地使用证的转让合同是否无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江公司）与一家中银房地产公司签订协议，约定中银公司将其位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江公司。湛江公司支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。之后，湛江公司又将这100亩土地连同另外30亩土地一并转售给第三方公司。
后来，湛江公司与第三方之间的转让合同被法院认定为无效，湛江公司需要返还已收取的款项。于是湛江公司转而向原卖家中银公司主张权利，要求返还已支付的土地转让款。但中银公司已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江公司认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且土地未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还已收款项。遂溪中行则辩称：双方合同是真实的合同转让，并非土地使用权转让，合同有效；而且湛江公司从1995年出具收据后到1998年才起诉，已经超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定双方签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为：中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至向广西高院上诉主张权利，并未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让手续、缴纳出让金，否则转让合同无效。本案中中银公司未取得土地使用权就进行转让，合同被认定无效，双方都有过错。
第二，诉讼时效的问题值得注意。本案中湛江公司虽然出具了"款地两清"的收据，但法院认为这只是对履行情况的确认，不意味着放弃权利。从出具收据到起诉，时间未超过两年，所以没有超过诉讼时效。
第三，公司注销后，原开办单位要承担相应债务。中银公司注销后，其权利义务由开办单位遂溪中行承担，这是法律明确规定的责任承担方式。
王德林律师提示：
在文山地区，涉及土地转让时，一定要核实转让方是否已取得土地使用权证，并确认土地出让手续是否完成。建议在签订合同前委托律师进行尽职调查，避免合同被认定无效后产生损失。另外，出具"款地两清"等收据时要谨慎，最好明确保留后续追索权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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