按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司与银行、泰合公司三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约支付了全部贷款，中振公司也收到泰合公司出具的购房款收条。但中振公司在偿还部分贷款本息后，未能继续按期还款，银行多次催收无果，遂向法院起诉，要求解除合同并追索剩余贷款本息。

争议焦点

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章规定，应认定为无效合同。银行则认为，合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，不应因未办理抵押登记而无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、银行对抵押物享有优先受偿权的判项。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，故合同有效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同在法律性质上存在区别。按揭的核心是购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，而非传统的抵押登记方式。因此，不能简单套用抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力应当以国家法律、行政法规为判断依据。地方政府的规章虽然具有管理作用，但不能作为认定合同无效的直接依据。本案中，合同系三方真实意思表示，内容不违法，也未损害他人利益，应当认定为有效。

第三，购房人未按期还款构成违约，银行有权依据合同约定解除合同并追索全部欠款。即便按揭房屋已被另案抵押给其他债权人，也不影响银行在本案中享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在签订按揭贷款合同时，应当重视合同条款的约束力，按时履行还款义务。如果因资金困难无法按期还款，建议主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，部分购房者存在“不办抵押登记就不用还贷”的错误认识，这可能导致被银行起诉并承担更重的违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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