房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋九胜商厦，租给宇航公司，租期长达15年。双方约定，宇航公司先付定金，大楼封顶时再付一笔，开业时再付一笔，这些钱都抵作第一年上半年的租金。合同还规定，郊区供销公司负责外部装修和电力增容。

但问题来了：大楼封顶后，郊区供销公司没按约定把用电量增到需要的千瓦数，消防系统也没到位。宇航公司虽然强行开业了，但消防部门检查发现大楼存在重大火险隐患，直接要求停业整改。结果，商厦停业了，租金也没付清，双方闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没完成电力增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，所以自己有权不付租金，甚至要求对方赔偿损失。郊区供销公司则主张：宇航公司已经实际使用了大楼，租金就该按合同约定的标准付，不能因为消防问题就赖账。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同有效，但郊区供销公司没履行增容和消防义务，导致商厦违法经营、最终停业，宇航公司可以行使合同履行抗辩权。在违法履行期间，租金不能按原合同约定的高标准算，而应参照当地同类房屋的实际使用费标准来确认。

律师分析

第一，合同履行抗辩权很关键。当一方没按约定履行义务，比如没做好电力增容、消防设施，导致对方无法正常经营，对方就有权暂时不付租金，这叫“先履行抗辩权”。

第二，违法履行期间的租金标准不能照搬合同。如果出租方交付的房屋不符合安全条件，承租方虽然实际用了，但租金不能按合同约定的高额标准算，法院会酌情调整，避免一方因对方违约而获利。

第三，消防验收是硬门槛。房屋租赁涉及公共安全，未经消防验收就开业，不仅可能被处罚，还会影响租金计算和违约责任认定。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实出租方是否具备必要的设施条件，比如水电、消防等。在文山地区，很多商铺租赁因为消防问题引发纠纷，建议在合同中明确约定各项设施交付的时间和标准，并保留好沟通记录。如果对方没按约定履行，别急着继续付租金，先书面催告，必要时可以暂停履行，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市