购房按揭未办抵押登记是否有效

购房按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司（中振公司）向开发商购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向开发商支付了全部贷款，中振公司也出具了收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。

银行多次催收无果后起诉到法院，要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则主张，因为合同签订后没有办理抵押登记，按当地政府规定抵押应属无效，所以银行无权要求处置房屋。

争议焦点

中振公司认为，按武汉市规定，抵押必须办理登记，未登记则抵押无效，银行不能对房屋主张优先受偿权。银行则认为，合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效，银行有权处置抵押物。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决合同有效，解除合同，中振公司偿还欠款，逾期不还则拍卖抵押物，银行优先受偿。最高人民法院二审维持原判，明确楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效，中振公司的主张不成立。

律师分析

第一，按揭合同的性质。在我国法律中，楼宇按揭是一种特殊的担保方式，与传统的财产抵押有区别。购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种常见的融资模式。不能简单套用一般抵押的登记要求来否定其效力。

第二，合同效力的认定标准。判断合同是否有效，核心看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方性规章的规定不能作为认定合同无效的依据。

第三，后续抵押的影响。中振公司将同一房屋抵押给其他公司是在本案按揭合同之后，且该抵押依据的贷款合同并未实际履行，因此不影响银行对房屋享有的优先权利。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必按合同约定及时办理抵押登记，避免日后产生争议。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确自身权利义务。在文山地区，购房者如对按揭合同效力有疑问，可携带合同到律师事务所当面分析。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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