商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继权利）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠清远金融市场的1.21亿余元贷款本息。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了商品房预售合同，将上述商场出售给清远金融市场，总价1.185亿港元。
但合同签订后，双方一直没有实际履行。省一建城建分公司认为清远金融市场没有支付购房款，于是在2001年起诉到法院，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则辩称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部房款，并拿出一张盖有收款专用章的1.185亿港元收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，合同应当解除。
人行清远支行主张：双方真实意思是以房抵债，贷款本息已经转为购房款，收据可以证明房款已付清，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债合同。双方的真实意思是通过签订预售合同来履行之前的抵债协议，而非真正的商品房买卖。因此，省一建城建分公司要求解除合同的主张不能成立，驳回了其诉讼请求。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方的真实意思和实际履行情况。本案中，双方先有抵债协议，后签预售合同，且预售合同的价格、标的物与抵债协议完全对应，说明预售合同只是实现抵债的一种方式。
第二，收据的效力需要结合其他证据综合判断。虽然清远金融市场持有收据，但省一建城建分公司提供了华泰公司内部函件，证明收据是事后补开、没有实际付款，法院最终采信了这一说法。
第三，以房抵债合同和商品房预售合同在法律后果上有本质区别。前者是债务清偿方式，后者是房屋买卖关系，涉及的权利义务、违约责任、解除条件等均不同，当事人应当根据真实目的选择适当的合同形式。
王德林律师提示：
在签订购房或抵债合同时，务必明确合同性质并保留付款凭证。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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