买地面积缩水，合同是否有效
买地面积缩水，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司转让一块土地给另一家公司，双方签了合同，办了土地使用证。但受让方拿证去规划部门审批时发现，土地证上写的面积和规划实际面积对不上——少了上千平方米。原来，转让方办证时用的位置图没经过规划部门审批，导致土地证标明的道路宽度和规划要求不一致，城市道路面积也被算进了转让范围。
受让方要求退地退款，转让方不同意，双方打起了官司。一审法院认定合同无效，转让方不服上诉到最高人民法院。
争议焦点
转让方认为：土地是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应当有效。
受让方认为：土地证标明的面积与实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。转让方应按规划部门确定的实际面积计算转让金，多收的部分返还受让方，并赔偿受让方的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。本案中转让方将道路面积一并转让，直接导致该部分转让行为无效。买地时一定要注意核实土地性质，确认是否包含不可转让的公共设施面积。
第二，转让方提交未经规划审批的位置图办理土地证，导致土地证面积与实际规划面积不符，这是明显过错。受让方不能只看土地证上的数字，还要向规划部门核实实际可用的土地面积。
第三，合同部分有效、部分无效的处理方式值得注意。法院没有全盘否定合同，而是区分可履行和不可履行的部分，这样既保护了交易稳定，又维护了受让方的合法权益。
王德林律师提示：
买地前一定要到规划部门核实土地的实际用途和面积，不能仅凭土地证或转让方提供的图纸就签约付款。在文山地区类似的土地转让纠纷中，很多问题都出在前期核实环节，建议委托专业律师参与尽职调查，避免面积缩水带来的经济损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市